sábado, 25 de março de 2017

Fundos Imobiliários: Cuidados a ter na sua escolha

As vantagens  já são conhecidas, neste post quero  alertar para os cuidados a ter na escolha dos Fundos Imobiliários.



 Os Fundos imobiliários, são excelente produtos de Renda variável, como vantagens como isenção do imposto de Renda para os alugueis, geralmente aluguel mais altos do que os imóveis,  com maior liquidez do que os imóveis, diversificação de edifícios, e de locatários, entre outras vantagens, porém neste post quero alertar para os cuidados a ter na escolha dos Fundos Imobiliários


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Quais são os cuidados que devemos ter na escolha dos Fundos Imobiliários

 

    
  -Renda Variável - Ninguém deve entrar em Fundos Imobiliários pensando que é renda fixa, pois o valor dos alugueis aumenta e diminui, não sendo fixo, e os preços das cotas variam para cima e para baixo, se alguém entrar em fundo imobiliário para o curto prazo poderá ter uma surpresa negativa é perder bastante dinheiro, pois estes são produtos para o longo prazo, e outro conselho também diversifique para diminuir o risco.


 -Diversificação de Locatários - Geralmente quanto mais locatários melhor, pois se der um problema com algum, os nossos alugueis ficam menos afetados tendo vários locatários do que tendo só 1, é lógico, quando se tem só um unico locatário o risco bem maior, (tenha cuidado quando só tem 1 locatário)  também é preciso tomar atenção a qualidade dos locatários que estão alugando os imóveis.


 -Diversificação de Imóveis - Quanto mais imóveis melhor pela simples razão que se um imóvel tiver sem ser alugado os outros vão compensar isso, outro ponto importante é onde ficam os imóveis e qualidade deles.


 -Tipo e duração de contratos - Prefira contratos mais longos e atrelados ao IGP-M que vão subir junto com a inflação,  prefira contratos Atípicos sempre que possível pois tem muito maior segurança, implica o pagamento de alugueis ate o vencimento do contrato.



  -Rendimento dos alugueis - estes devem ser constantes, e não variar muito de mês para mês, ou de ano para ano, ideal que vá aumentando pouco a pouco, tome cuidado com fundos cujo o rendimento varia muito para cima e para baixo principalmente, sempre que possível procure por fundos que lhe possam dar um bom rendimento de aluguel no futuro em relação ao preço que voce pagou.



-Preço - Este é um fator muito importante pois o fundo pode ser excelente e dar um bom aluguel, mas se o preço for muito alto, deixa de ser um bom para o investidor. Porquê o seu  Rendimento em Relação ao preço será baixo e lhe dará um mau retorno, e porque o seu preço em relação ao seu valor patrimonial será alto e terá tendência a cair.

 É fácil perceber por este exemplo imagine um apartamento excelente que seu valor de é 1 milhão de reias, seu preço também é de 1 milhão, e que lhe paga 100 mil reais ao ano, seu rendimento de aluguel ao ano vai ser 10%, é seu preço em relação valor patrimonial é de 1.
 Agora se o mesmo apartamento manter o aluguel de 100 mil reais e aumentar o preço para 2 milhões, o seu rendimento do aluguel vai ser 5% e o seu preço vai estar 2 vezes mais alto do que seu valor patrimonial, um risco, voce está pagando o dobro do que o imóvel vale na verdade.


 -Renda mínima garantida - esteja atento se o fundo tem renda mínima ou não, este é um complemento artificial para pagar aluguel. Se seu fundo tiver RMG esteja atento para saber quantos anos tem de RMG no contrato. Esteja atento para saber qual é a  renda gerada pelo imóvel, para não haver uma quebra muito grande na receita de aluguel. Sempre que o fundo tiver com RMG é preciso ter cuidado e saber disso para escolher.

-Vacância - é quando os imóveis que estão vagos, a vacância não deverá ser muito alta, quanto menor melhor,  pois isso afeta o nossa diretamente o aluguel, tome atenção para ver se a vacância via aumentar no futuro ou diminuir.


-Tipos de fundos - também é necessário saber o tipo de fundo, são eles os seguintes:

-Fundos de tijolo- tem edifícios  "tijolo" na sua carteira , que podemos ir conferir e ver com os nossos próprios olhos.

  -Imóveis Comerciais (escritórios) -  tem vários escritórios alugados a diferentes empresas, são bons nas épocas de crescimento econômico, costumam estar mais alugados.

 -Shoppings -  Também são melhores em épocas de crescimento pois as pessoas gastam mais dinheiro em Shoppings gerando maior procura pelo aluguel da lojas.

 -Lajes ou galpões - Estes também são melhores nas épocas de crescimento economia pois a mais empresas crescendo estão dispostas a alugar os galpões vazios.

-Universidades - Este fundos tem algum risco pois  normalmente tem um único locatário, e que em caso de não comprimento é difícil tirar o locatário do edifício, por razões óbvias está cumprindo m serviço importante a população

-Hospitais . Este fundo que tem ainda mais risco pois normalmente tem um único locatário, e que em caso não comprimento é ainda mais difícil tirar o  locatário do edifício, por razões óbvias está comprido m serviço importante a população

 -Fundos de Desenvolvimento Imobiliário - são um dos mais arriscados, o gestor constrói para depois vender, se der algum problema na obra, como uma licença ambiental ou da prefeitura, se a obra ficar mais cara, o cotista que sai perdendo.



-Fundos de Papeis - São fundos que investem "papeis" como em CRI, LCI, é bom saber quais garantias que eles tem de receber o dinheiro de volta, par o investidor ficar seguro, também é bom saber quantos CRI ,LCI tem no fundo, quanto mais melhor mais diversificado, podemos ter uma parte da carteira nestes papeis para diversificar, quando são comprados a bons preços, pagam um rendimento ate interessante em cada mês.


-Fundos de Fundos - São fundos que investem em outros fundos, assim permitem uma diversificação maior,  quando comprando a bons preços podem proporcionar um rendimento interessante em cada mês.




Espero ter alertado para os cuidados que deve ter na escolha dos Fundos Imobiliários, apesar de ter muitas vantagens temos de ter cuidado para escolher bem, e ter bons investimentos.







Aviso: Este blog é um lugar onde eu partilho a minha opinião e minha visão do mercado, os exemplos que aqui expostos são apenas didáticos e ilustrativos, este blog não recomenda ninguém a comprar/vender/manter Ações, Fundos Imobiliários, ou qualquer outro produto financeiro, a decisão e a responsabilidade do investimento é sua, deverá estudar e  aprender máximo de educação financeira para tomar boas escolhas.











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